一文读懂：营改增试点中简易计税方法的九种情形及操作要点
引言
在全面推开营业税改征增值税试点的进程中，简易计税方法对于企业而言，就像一把双刃剑，运用得当能合理降低税负，反之则可能引发税务风险。所以，深入了解简易计税方法适用的各种情形及操作要点，对企业至关重要。今天，我们就来详细解读一下全面推开营业税改征增值税试点中适用简易计税方法的九种情形。
一、销售不动产
政策依据
《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36 号）附件 2 第一条第（八）项第 1 点。这是此项政策的源头文件，为后续执行提供了明确依据。
适用条件
一般纳税人销售其 2016 年 4 月 30 日前取得（不含自建）的不动产，可选择简易计税方法。这里计税依据是取得的全部价款和价外费用减去该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额，征收率为 5% 。而且纳税人要先在不动产所在地预缴税款，再向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。比如说，某企业在 2015 年购入一处房产，2020 年销售，就可适用此条。
二、销售自建不动产
政策依据
《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36 号）附件 2 第一条第（八）项第 2 点。
适用条件
如果一般纳税人销售的是 2016 年 4 月 30 日前自建的不动产，同样能选择简易计税方法。不过此时销售额就是取得的全部价款和价外费用，征收率依旧是 5% 。和销售非自建不动产一样，要先在不动产所在地预缴税款，再向机构所在地主管税务机关申报纳税。比如，某企业在 2016 年 4 月之前自建了一栋厂房并销售，就符合此情形。
三、出租不动产及土地
政策依据
《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36 号）附件 2 第一条第（九）项第 1 点；《财政部 国家税务总局关于进一步明确全面推开营改增试点有关劳务派遣服务、收费公路通行费抵扣等政策的通知》（财税〔2016〕47 号）第三条第二项。涉及两个文件，说明政策依据较为复杂，企业需仔细研读。
适用条件
一般纳税人出租 2016 年 4 月 30 日前取得的不动产，可按简易计税方法依 5%征收率计算应纳税额。要是出租的不动产与机构所在地不在同一县（市），需先在不动产所在地预缴税款，再向机构所在地申报纳税。比如，企业出租 2015 年购置的异地商铺，就适用此规定。
四、转让土地使用权
政策依据
《财政部 国家税务总局关于进一步明确全面推开营改增试点有关劳务派遣服务、收费公路通行费抵扣等政策的通知》（财税〔2016〕47 号）第三条第二款。
适用条件
纳税人转让 2016 年 4 月 30 日前取得的土地使用权，可选择简易计税，以取得的全部价款和价外费用减去取得该土地使用权的原价后的余额为销售额，按 5%征收率缴纳增值税。假设某企业转让 2014 年取得的一块土地，就可适用此政策。
五、不动产融资租赁
政策依据
《财政部 国家税务总局关于进一步明确全面推开营改增试点有关劳务派遣服务、收费公路通行费抵扣等政策的通知》（财税〔2016〕47 号）第三条第三款。
适用条件
一般纳税人在 2016 年 4 月 30 日前签订的不动产融资租赁合同，或以 2016 年 4 月 30 日前取得的不动产提供的融资租赁服务，可选择简易计税方法，按 5%征收率缴纳增值税。例如，某融资租赁公司在 2016 年 4 月前签订了一份不动产融资租赁合同，就可按此执行。
六、劳务派遣服务及安全保护服务
政策依据
《财政部 国家税务总局关于进一步明确全面推开营改增试点有关劳务派遣服务、收费公路通行费抵扣等政策的通知》（财税〔2016〕47 号）第一条、第四条。
适用条件
一般纳税人提供劳务派遣服务，既可以按一般计税方法以全部价款和价外费用为销售额计税，也能选择差额纳税，以扣除代用工单位支付给劳务派遣员工的工资、福利和为其办理社会保险及住房公积金后的余额为销售额，按简易计税方法依 5%征收率计税。安全保护服务比照劳务派遣服务政策执行。像某劳务派遣公司，就可根据自身情况选择合适的计税方式。
七、人力资源外包服务
政策依据
《财政部 国家税务总局关于进一步明确全面推开营改增试点有关劳务派遣服务、收费公路通行费抵扣等政策的通知》（财税〔2016〕47 号）第三条第一款。
适用条件
一般纳税人提供人力资源外包服务，能选择简易计税方法，按 5%征收率计算缴纳增值税。例如，某企业专门提供人力资源外包服务，就可适用此政策。
八、通行费
政策依据
《财政部 国家税务总局关于进一步明确全面推开营改增试点有关劳务派遣服务、收费公路通行费抵扣等政策的通知》（财税〔2016〕47 号）第二条第二项。
适用条件
一般纳税人收取试点前开工的一级公路、二级公路、桥、闸通行费，可选择简易计税方法，按 5%征收率计税。试点前开工指相关施工许可证注明的合同开工日期在 2016 年 4 月 30 日前。比如，某公路运营企业收取 2016 年 4 月前开工的二级公路通行费，就可按此执行。
九、房地产企业销售自行开发的房地产老项目
政策依据
《国家税务总局关于发布〈房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法〉的公告》（国家税务总局公告 2016 年第 18 号）第八条、第九条。
适用条件
一般纳税人销售自行开发的房地产老项目，可选择简易计税按 5%征收率计税。这里要注意，一经选择简易计税方法，36 个月内不得变更。房地产老项目指《建筑工程施工许可证》注明合同开工日期在 2016 年 4 月 30 日前，或《建筑工程施工许可证》未注明但建筑工程承包合同注明开工日期在 2016 年 4 月 30 日前的建筑工程项目。例如，某房地产企业销售 2016 年 4 月前开工的楼盘，就可适用此政策。
结语
全面推开营业税改征增值税试点中适用简易计税方法的这九种情形，每一种都与企业的实际税负和税务合规紧密相关。企业在实际操作中，务必准确把握政策依据、适用条件及操作要点，结合自身业务情况，合理选择计税方法，以实现税务成本的优化和企业的稳健发展。同时，税收政策可能会随着经济发展和改革需要进行调整，企业要持续关注政策动态，确保自身税务处理的准确性和合规性。
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